Las ITVs de los edificios una preocupación para las comunidades de propietarios

Publicado el 17/05/2017
El tapin Las ITVs de los edificios una preocupación para las comunidades de propietariosManuel Joaquín García, José Alberto Pérez, Beatriz García Sieiro y Diego Marcos

El periódico El Tapín organizó un coloquio sobre las inspecciones técnicas que van a tener que pasar los edificios de más de 50 años, en las instalaciones de IAM Estudio en Lugo de Llanera. En el mismo participaron los administradores de fincas: José Alberto Pérez de AyA Abogados, Beatriz García Sieiro, Manuel Joaquín García de Gesdibono; además del técnico Diego Marcos de IAM Estudio.

La Inspección Técnica de Edificaciones o Inspección Técnica de Edificios (ITE) es un control técnico al que deben someterse cada cierto tiempo los edificios en algunas ciudades españolas. Es un mantenimiento legal preventivo, por el cual se somete periódicamente a los edificios a la revisión de una serie de elementos que afectan a la seguridad del inmueble y a las personas que lo habitan. Las ITE vienen reguladas por el Real Decreto-Ley 8/011 de 1 de julio y por las distintas ordenanzas municipales, que son las que determinan las condiciones para la inspección.

José Alberto agradeció al Tapín la organización del coloquio, para que conozcan de primera mano los administradores de fincas, lo que él considera “que se les viene encima. Beatriz explicó que se parte de un Real Decreto del Gobierno de España, que data del 2011, y en su artículo número 21 aparece que los edificios de más de 50 años tienen que pasar inspección para ver los posibles defectos peligros etc… “llevamos escuchándolo y viéndolo en prensa todos estos años y ahora están a punto de sacar la normativa, pero si vamos al Gobierno del Principado de Asturias, tenemos un borrador sin fechas que desarrolla la ley para su aplicación en esta Comunidad Autónoma, que dice lo mismo pero más desarrollado”, explicó.  La administradora aseguró que hasta que salga la norma se encuentran en un limbo y cuando se apruebe tendrán que comenzar a llamar a los técnicos para las revisiones en esos pisos. “Siempre son los técnicos los que tienen la normativa muy ajustada y la deben cumplir”, destacó.

El técnico, Diego Marcos, reseñó la evolución del Decreto de 2011 al Decreto de 2013, donde se incluye la obligatoriedad dentro del informe del edificio del certificado de eficiencia energética, “este sirve de complemento y a su vez obliga a que los edificios que quieran solicitar subvenciones para las rehabilitaciones energéticas, de manera voluntaria cuando se presenten y obligatoria cuando tengan la documentación,  a que realicen el informe de evaluación de su edificio residencial colectivo”, explicó. Marcos aseguró que, sobre el borrador del Principado, que sigue sin aprobarse hay presentadas unas alegaciones, realizadas por el Colegio de Arquitectos, está es la razón de su paralización.

Los participantes recordaron que esta inspección es obligatoria para los edificios colectivos, no entran las viviendas individuales y Manuel Joaquín puntualizó si era sólo para municipios de más de 25.000 habitantes, algo que Marcos le corrigió porque en este momento no se hace esa distinción, “es más justo porque a veces en municipios pequeños puede darse el caso de que no haya el mismos control de calidad, que puede haber en la calle Uría de Oviedo a la hora de construir los edificios”, comentó José Alberto.

Beatriz comentó que en el artículo se asegura que tanto el Ayuntamiento correspondiente como la consejería pueden obligar a realizar el informe de evaluación, aunque no estén obligados por edad si presentan evidentes deficiencias estructurales o colectivas peligrosas. Marcos explicó que esto puede darse en los edificios que se producen desprendimientos de fachada, que puede ser una deficiencia estética, pero al realizar el informe se puede encontrarse algo más, siendo una manifestación en edificios muy antiguos de un daño estructural importante, que en el caso de que los inspectores del ayuntamiento lo consideren así puedan solicitarse el informe.

Marcos recordó que se están dando ayudas por parte de las administraciones para llevar a cabo rehabilitaciones energéticas en los edificios, “el informe sobre el edificio sirve de punto de partida, es decir, al analizar la situación del edificio desde todos sus puntos se pueden incluir en las partidas destinadas a la mejora, además de las que tiendan a mejorar la eficiencia global del inmueble para solicitar dichas ayudas. También se incluyen subvenciones para aportar reformas importantes. La gente tiende a cogerse sólo a la rehabilitación energética, pero hay otros aspectos subvencionables que se incluyen en el informe de evaluación del edificio”, explicó.

El técnico comentó que la adhesión del certificado de eficiencia energética viene derivado de la necesidad para la concesión de las subvenciones de la mejora de una letra dentro de la evaluación del certificado energético. La calificación energética de los edificios es piramidal y va desde la letra A hasta la G, se pretende para conseguir estas ayudas que un técnico corrobore que con la rehabilitación se mejora la calificación del inmueble subiendo una letra como mínimo. “A nivel colectivo y la tendencia ahora de las urbes, no sólo en Asturias sino en el resto de España, es la rehabilitación y considero importante que las comunidades de propietarios estén informadas de que pueden acogerse a esas subvenciones”, destacó.

José Alberto explicó que uno de los problemas que ve en este informe es que antes de realizarlo se debe concienciar a los vecinos de toda la comunidad de que esto es por seguridad y pueden salvarse vidas, “porque un edificio en mal estado supone problemas de seguridad y salud. Esto lo digo porque para nosotros como administradores que vamos a las reuniones con los propietarios cualquier cosa que suponga una derrama es un problema. Uno de los primeros pasos que debe dar la administración, además de obligar es intentar concienciar, igual que se hizo con la ITV de los coches que suponía una mejora en la seguridad vial. Es cierto que en el momento que sea obligatorio nosotros tenemos más facilidades para la derrama”, apuntó. Pérez aseguró que se debería de hacer un registro real, para conocer que inmuebles deben pasar la inspección técnica y después un registro veraz de cuales la han pasado, y debería de ser público.

El técnico comentó que uno de los puntos del informe de evaluación, a parte de la normativa, habla de la obligación en función de los daños de repararlos, “sabemos que es difícil decirle a alguien que va a tener que invertir un dinero que no pensaba invertir, porque no sabían lo que iba a pasar, porque hablamos de daños que puedes ser o no graves y cuyo coste de reparación puede ser elevado. Sería conveniente tener en cuenta esto para las subvenciones”, destacó.

Beatriz comentó que han cambiado los criterios para concurrir a las subvenciones, ya que ahora son más estrictos, “porque antes con toda la información documentada era imposible que no te la dieran, pero en la actualidad eso no pasa se han hecho cribas y han llegado a abrir los plazos en agosto y septiembre. Existen problemas burocráticos que antes no se daban”, apuntó.

Marcos comentó que este informe siempre lo ha realizado IAM Estudio de una forma complementaria a otros trabajos, “pensamos que puede haber mucha competencia cuando se apruebe la ley como pasó con los certificados energéticos, habrá gente que se especialice en estos y lo haga bien, pero habrá otros que lo haga de aquella manera y es un tema suficientemente serio como para abordarlo. Esto puede dar lugar a que se empiece con una guerra de precios que impida que los técnicos desarrollen el trabajo en las condiciones adecuadas”, apuntó.

En estos momentos se está cobrando entre 600 y 700 euros por realizar el informe, que conlleva un análisis previo del edificio, hay que estudiar desde su terminación que es lo que se ha hecho, en obras de mantenimiento o restauración del inmueble, es decir, un libro de la historia del edificio, para saber por donde tienen que actuar los técnicos.

Todos los administradores de fincas se mostraron satisfecho con la periodicidad para realizar el informe, que es de 10 años, Manuel Joaquín apuntó que el problema es establecer el registro real para que sirva, que se pueda consultar de manera libre y que la gente note que es obligatorio, porque si no se desvirtuaría para lo que sirve, por lo que proponen que la administración de un plazo a las comunidades y de no realizar dicho informe se ponga una consecuencia.

Beatriz comentó que lo que le preocupa es que en el borrador viene establecido que no serán objeto de la evaluación vicios o daños ocultos ni la determinación precisa del origen de la patología, aunque sí un prediagnóstico de su posible causa, es decir, si el técnico para determinar la gravedad de una patología lo considera necesario propondrá a los propietarios la elaboración por el mismo o un técnico distinto de un informe pericial o técnico. “Considero que les está dando ya una cosa esquemática, que es donde se va a entrar en la guerra de los precios”, apuntó. Marcos afirmó que el informe no quiere llegar a ser tan en profundidad, aunque a veces se puede tener que hacer ensayos para ver dónde está el problema que pueda surgir en un edificio, “los técnicos tenemos ciertos conocimientos y se pueden ver deficiencias a simple vista, pero hay cosas que necesitan de más análisis en profundidad, no vale sólo el visual. Se pueden ver los síntomas a plena vista, pero no podemos dar un diagnóstico completo, cuando ves que no es de mucha gravedad no hacen falta esas pruebas, pero cuando si puede haber algo hay que profundizar y esto dentro de la coherencia”, relató.

Otro de los problemas que quiso tratar Beatriz es la ley de la accesibilidad y la supresión de barreras arquitectónicas en los edificios y cómo afectará eso a dicho informe sobre el estado de los mismos. Marcos explicó que según la normativa hay unos criterios razonables para la actuación en edificaciones existentes, se desarrolló una guía para facilitar las medidas mínimas que cada edificio debería tomar para mejorar la accesibilidad, que son más livianas que las de las obras nuevas. “La normativa es la que hay, pero se dieron cuenta que en los edificios existentes la geometría y el diseño impide en muchas ocasiones realizar parte de estas obras de accesibilidad, porque no se podrían asumir por las comunidades por el coste que supondrían tan elevado y apostaron por las medidas razonables. Estas obras deben ser técnica y económicamente viables, además son criterios subjetivos”, comentó. Manuel Joaquín se pregunta si en todos los edificios que pase la inspección y no cumplan con estas medidas de accesibilidad, tendrán que llevarse a cabo estas obras, ya que esto no queda claro en la normativa.

El técnico explicó el contenido básico estipulado para el informe que en una primera parte se compone del contenido básico del edificio como datos de la comunidad de propietarios, los datos técnicos, descripciones generales de las características del inmueble como su construcción, las superficies que tiene, las plantas, referencias catastrales, si es un edifico exento o no y las imágenes generales. También se recoge en esto apartado las obras de mantenimiento que se han realizado en el edificio durante los 50 años o cualquier actuación que afectará a su estructura o la modificará.

En la segunda fase se evalúa su construcción y para ello se tiene que tener el proyecto de construcción del edificio, para saber cómo se construyó y los elementos que se emplearon. Otro punto de análisis es la estructura del edificio y del proyecto, también se encargan de los cerramientos y las superficies de todo el inmueble. En otra fase se realiza el análisis de las instalaciones, además se estudia el estado de conservación y se explican las medidas inmediatas a tratar, se realiza un histórico de inspecciones que en este momento sólo habrá uno.

Tras está evaluación, el técnico debe explicar las deficientes estructurales, en las fachadas, en las medianeras, los cerramientos y las superficies, entre otros lugares y debe de asegurar si son desfavorables o no y poner un plazo de mejora de esas deficiencias. Se habla también de las condiciones básicas para la accesibilidad del inmueble. Tras la redacción del informe se realiza el certificado energético del inmueble y se aportan las obras que se necesitan para mejorar la calificación energética y mejorar una o dos letras.